Résidence de services, conseils : Vos loyers impayés pendant le Covid 19
Présentation du droit, des stratégies envisageables et du contexte liés à la crise sanitaire du Covid19 sur les loyers impayés en résidences de services (tourisme, affaire, étudiants)
Les loyers impayés Covid19 sont dus !
La crise sanitaire de Covid19 est à l’origine de très nombreux loyers impayés dans les résidences de services (résidences d’affaires, résidences de tourisme, résidence étudiantes).
Les gestionnaires qui ont vu comme d’autres professions leur chiffre d’affaires réduit à néant éprouvent les plus grands difficultés à payer les loyers aux bailleurs propriétaires des résidences qu’ils exploitent.
Il convient d’être pragmatique et poursuivre deux objectifs, celui de la conservation de son patrimoine et celui de la conservation de ses revenus.
Pour cela rien ne sert dans un premier temps d’entrer en guerre judiciaire avec son preneur à bail.
D’une part cela pourrait être bien inutile car au mieux, les juges pourraient octroyer d’importants délais de paiements et au pire se faire abuser par des arguments juridiques habilement développés.
Même si nous considérons que les loyers sont dus, les preneurs se battront becs et ongles pour payer le moins possible.
Le Covid 19 n’exonère pas les gestionnaires du paiement des loyers
L’ensemble des exploitants de Résidences de tourisme ainsi que leur syndicat la SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme) souhaitent s’exonérer du paiement des loyers commerciaux dus en se fondant sur la force majeure.
Les principaux exploitants se fondent sur l’article 1218 du Code civil.
Ils souhaitent que les loyers soient suspendus car ils considèrent que le décret 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 justifie un cas de force majeure.
Pourtant ce décret n’interdisait pas aux résidences de services (affaires, tourismes, étudiants) d’accueillir du public ou d’ouvrir.
Or les conditions cumulatives de la force majeure qui sont que l’événement soit :
- extérieur
- imprévisible
- irrésistible
La crise sanitaire que le monde a traversé n’était pas imprévisible et irrésistible.
En effet, il était parfaitement prévisible qu’une résidence de service puisse subir une crise sanitaire et que les clients ne fréquentent plus ce type d’endroits pour des raisons sanitaires.
Pour autant, il ne s’agit pas d’un événement imprévisible.
Ce risque commercial est parfaitement normal et connu. Les grands groupes exploitant à travers le monde des hôtels ou résidences était en capacité de prévoir un tel risque commercial. Ce type de pertes de loyers et d’exploitations au même titre qu’un incendie est fréquent dans le monde. Les cas d’hôtels atteints d’infections à la lésionnelles sont fréquents.
Par ailleurs, la crise sanitaire vécue entre mars et mai 2020 par les preneurs à bail de résidences de services ne leur permet pas d’indiquer que l’événement était irrésistible.
Pour s’en convaincre, il suffit d’analyser la plupart des baux dans les résidences de tourismes pour constater qu’il pèse sur les gestionnaire des obligations de s’assurer contre les pertes locatives. Dans ces conditions, le preneur pouvait et souvent devait s’assurer contre les pertes locatives pour pouvoir traverser une telle crise sanitaire et l’absence de fréquentation pendant le Covid 19.
Lire article assurance pertes d’exploitation de M° Julien AYOUN
Il convient enfin, de constater que jusqu’au 21 mai 2020, les résidences de services n’avaient aucune interdiction d’ouvrir ou d’accueillir du public.
Les loyers sont donc dus mais malheureusement, il sera difficile pour de nombreuses raisons de contraindre très rapidement le preneur au paiement des loyers.
Les juges de référés (juge de l’urgence et de l’évidence) auront du mal à accepter l’idée de résilier les baux ou de condamner au paiement sans délais les exploitants après la crise qui a mis à mal l’activité touristique sur l’ensemble de la planète.
Il serait peut être nécessaire, avant d’assigner ou de délivrer des commandements de payer de commencer par la recherche d’une solution amiable.
La force majeure ne s’applique donc pas de manière automatique.
Les principaux gestionnaires que sont APPART’CITY, ODALYS, VACANCEOLE, BELAMBRA, GOELIA, NEHO GROUPE etc… ont suspendus le paiement des loyers.
Pire la plupart des gestionnaire a informé ses bailleurs qu’ils proposeraient une franchise totale des loyers pendant toute la période d’état d’urgence sanitaire et d’un paiement des loyers au pourcentage du chiffre d’affaires pendant une période allant de 12 à 18 mois.
Certains négocient un non paiement total pendant de nombreux mois.
Le syndicat la SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme) a tenté en avril d’obtenir du gouvernement que les loyers des bailleurs en résidences de tourisme soient fixés par décret et proportionnels aux chiffres d’affaires des exploitants.
Le décret n° 2020-640 du 21 mai 2020 montre une volonté du gouvernement de faire une différence de traitement entre les « hôtels » et les « résidences de tourisme » dans le plan de déconfinement qui n’apparaissait par dans le décret 2020-548 du 11 mai 2020.
En effet, le 21 mai 2020, il a été décidé d’interdir l’accès au public aux résidences de tourisme alors que les hôtels peuvent rester ouverts.
Un décret inique qui va augmenter les loyers impayés
Pourtant, les résidences de tourisme respectent des conditions d’hygiène supérieures ou égales aux hôtels puisqu’il y a moins de services communs, que les résidences de tourisme sont plus adaptées aux longs séjours moins propice à la propagation du virus et que les appartements des résidences de tourisme ont des kitchenettes ce qui évite aux résidants de se déplacer pour se restaurer.
Il y a lieu par conséquent de s’interroger sur les raisons réelles qui ont poussées le gouvernement à prendre une telle décision.
Cela pourrait s’expliquer par une pression des exploitants de résidence qui sachant l’avant saison estivale compromise (le taux d’occupation était ridiculement bas en raison du fait que personne ne savait s’il pouvait réserver et en raison de l’interdiction de parcourir plus de 100 km) préfèrent être interdits d’accueillir du public plutôt que d’être libre et ne pas pouvoir opposer à leurs fournisseurs et en premier lieu leurs bailleurs une contestation au paiement des loyers.
Ce décret est une atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie mais s’apparente aussi à une rupture de l’égalité entre les propriétaires d’hôtels et les propriétaires de biens en résidences de tourisme.
Dans ces conditions les propriétaires n’ont pas nécessairement intérêt à s’enliser dans des procédures longues, chères et aléatoires. Ils n’ont pas non plus intérêts à emmener leurs gestionnaires en redressement judiciaire car les loyers dus seraient payer sur un plan de redressement en 7 à 10 ans.
De même, changer des gestionnaire pour « s’en débarrasser » doit être une solution murement réfléchie car l’herbe n’est pas toujours plus verte ailleurs.
En d’autres termes, il va être difficile de contraindre juridiquement votre exploitant à payer vite.
Une position de sagesse s’impose donc aux propriétaires impayés.
Les propriétaires d’une même résidence doivent se regrouper pour mener efficacement des négociations avec le preneur unique de la résidence.
Les investisseurs ne doivent pas perdre de vue qu’ils sont des propriétaires de biens immobiliers, pas des associés ou des commerçants.
Mais aussi que le risque commercial ne les concerne pas.
Comment doivent se passer ces négociations pour obtenir le paiement des loyers impayés ?
- Votre gestionnaire vous doit une transparence parfaite pour que vous puissiez jauger rapidement son besoin immédiat de trésorerie. La loi NOVELLI oblige votre preneur vous communiquer les informations essentielles.
- Les loyers impayés relatifs à la période antérieurs à la crise sanitaire ne sont pas négociables ou reportables, ils doivent être payés en urgence, il n’y a aucune raison que les loyers du premier trimestre 2020 fassent défaut. Le gestionnaire aurait du provisionner le montant de ces loyers qui sont incontestablement dus et exigibles.
- Votre gestionnaire doit ensuite justifier des différentes aides et économies dont il a déjà bénéficié. (aides de l’état, prêts garantis par l’état PGE, chômage partiel, baisse des factures des autres fournisseurs). Mais il faut aussi que le preneur démontre qu’il a bien déclarer à son assureur ce sinistre car très souvent il pèse sur le preneur dans les baux une obligation d’assurance pour perte locative. Votre preneur devra justifier d’une demande, d’un refus et d’une contestation de ce refus. Si votre preneur ne s’est pas assuré convenablement, il faudra le prendre en compte. (Voir video de Maître J. AYOUN à ce sujet)
- Votre devez exiger que les associés de votre preneur à bail participent à l’effort pour traverser la crise sanitaire. La valeur de la société peut atteindre plus de deux fois le montant de son chiffre d’affaires annuel. Par conséquent, en cas de crise, la valeur de la société baissera si les actionnaires n’injectent pas de l’argent frais pour faire face aux problèmes de trésorerie.
- Si après cela, il est quand même nécessaire pour les fournisseurs que vous êtes en qualité de bailleur de faire des efforts de trésorerie (abandons partiels ou baisse temporaires), il faudra exiger des contreparties réelles, par exemple :
- Augmentation du loyer à l’issue de la crise
- Report des loyers
- Renonciation à l’indemnité d’éviction en fin de bail
- Clause d’intéressement ou de retour à meilleure fortune
- Engagement de travaux par le preneur
- Renouvellement ou prolongation du bail
Il y a lieu de faire preuve de créativité pour trouver l’accord qui permettra à votre preneur de tenir malgré ces temps difficile tout en améliorant votre investissement.
Le cabinet de Maître Benjamin AYOUN membre fondateur du réseau d’Avocats Provence-Avocats intervient dans toute la rance pour assister les investisseurs en résidences de services (tourisme, affaire et étudiant).
Depuis le début de la crise sanitaire, plusieurs centaines de propriétaires l’ont déjà mandaté pour qu’il les représente et les conseille dans ces négociations avec la plupart des gestionnaires connus sur la place.
Vous pouvez prendre attache avec Maître Benjamin AYOUN pour une première étude de votre situation en le contactant au 04 84 25 40 92.
Cliquer pour voir la video : « Comment négocier les loyers covid19″
Comment obtenir les loyers impayés pendant le Covid19 ?